Wir freuen uns auf Sie. Sie erreichen uns am besten per Telefon oder E-Mail.
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RA Benjamin Schreiber
Leonrodstr. 54
D-80636 München
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Dem Gewährleistungsrecht folgend stehen Mietern bei Mängeln an Wohnungen gewisse Ansprüche zu. Solche Mängel können dann zu Schadenersatz, Selbstvornahme/Aufwendungsersatz, einem außerordentlichem Kündigungsrecht, oder eben auch zu einer Mietminderung führen. Ein Mangel liegt in der Praxis schon dann vor, wenn der Mieter die Wohnung oder die Mietsache nicht so nutzen kann, wie er es nach dem Mietvertrag erwarten könnte. Dabei ist es für einen Mangel zur Mietminderung auch völlig unerheblich, ob der Vermieter den Mangel zu verantworten hat.
In einer einführenden Beratungssitzung kann ich Ihnen eine erste Beurteilung für Ihren konkreten Fall zur Mietminderung geben. Das Mietrecht ist heutzutage in Deutschland sehr mieterfreundlich und so können in der Praxis viele Probleme zwischen dem Vermieter und dem Mieter schon außergerichtlich und zugunsten des Mieters gelöst werden.
Selbstverständlich kann ich als Rechtsanwalt aber auch Vermieter bei der Abwehr von unrechtmäßiger Mietminderung durch Mieter beraten und vertreten. Damit vermeiden Sie unnötige Streitigkeiten mit Mietern und haben Rechtssicherheit für eventuell einbehaltene Anteile der Mietkaution.
Kontaktieren Sie uns für eine Erstberatung - persönlich, Telefon, Videoanruf.
Als Richtwert gilt in Wohnungen ein Schwellenwert von 50db am Tage und 35db in der Nacht. Die so genannte Nachruhe gilt dabei ab 22:00 Uhr abends. Wichtig ist aber auch, ob der Lärm oder Baulärm nur temporär vorhanden ist oder regelmäßig und durchgehend. Die "Mietqualität" muss durch den Lärm/Baulärm erheblich beeinträchtigt werden. Als Lärm anzusehen sind beispielsweise: Laute Musik, streitende Nachbarn, bellende Hunde oder mangelhafte Schallisolierung.
Feuchtigkeit und Schimmel sind häufig ein Grund für Mietminderung. Allerdings versucht natürlich auch der Vermieter in der Regel dem Mieter fehlendes oder falsche Lüften als Ursache nachzuweisen. Hier ist dann äufig notwendig sich mit anderen betroffenen Parteien zusammenzuschließen um erfolgreich sein zu können.
Ist eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung wegen des Ungezieferbefalls nicht möglich, so ist die üblicherweise ein typischer Grund zur Minderung der Miete. Der Grad dieser Beeinträchtigung bestimmt dann auch deren Höhe.
Sollten die Temperaturen durch einen Heizungsausfall nur noch 18 Grad betragen, so sind Mietminderung von 20-30% in der Regel zulässig. Unterhalb von 15 Grad ist die vertragsgemäße Nutzung einer Wohnung nicht mehr zumutbar. Auch beim Wasserschaden ist wiederum entscheidend wie stark die Nutzung der Wohnung hierdurch eingeschränkt wird. Entsprechend ist eine Minderung der Miete zulässig.
Defekete oder undichte Fenster können im Rahmen einer Mängelanzeige zu einer Mietminderung führen, sofern diese Mängel nicht behoben werden. Zu beachten ist, dass der Mieter berechtigt ist einen Teil (den über eine 1:1 Reparatur hinausgehenden Teil) der für eine Modernisierung anfallenden Kosten (z.B. Ersatz von alten Fenstern durch Isolierglasfenster) auf den Mieter umzulegen.
Eine Mietminderung wegen Gestank und Geruchsbelästigung ist nur zulässig, wenn dadurch die Nutzung der Wohnung eingeschränkt oder sogar unmöglich wird.
Bei einem vollständigen Ausfall der Wasserversorgung ist eine Mietminderung bis zu 100% gerechtfertigt, da die Nutzung der Wohnung nicht mehr vertragsgemäß möglich ist. Bei einer fehlenden Warmwasserversogung kommt es dann auf begleitende Umstände an. Ein nächtlicher Ausfall bedingt nur geringe Möglichkeiten zu Minderung, während ein kompletter Warmwasserausfall im Winter bis zu 70% ermöglicht.
Ferner können auch andere Arten von Belästigung oder fehlende Eigenschaften einer Wohnung Grund für eine Mietminerung darstellen.
Wenn die angezeigten Mängel gravierender Natur sind, kann die Mietminderung sogar bis zu einer Befreiung von der Entrichtung der Miete weitergeführt werden. Bei kleineren Mängeln (defekter Wasserhahn, defekte Beleuchtung,...) sollte in der Praxis der Mieter aber zunächst seinen Mietvetrag auf sogenannte "Kleinreparaturklauseln" prüfen.
Mängel an der Mietsache müssen dem Vermieter möglichst unverzüglich gemeldet werden. Nur dann hat man auch gute Chancen mit einer Mietminderung Erfolg zu haben. In ganz dringenden Fällen sollte hier sogar die telefonische Meldung Vorrang gegenüber der Schriftform haben.
Wie bereits erwähnt sollte die Meldung unverzüglich erfolgen - per Telefon, Fax, eMail oder schriftlich. Damit der Vermieter auch die Möglichkeit hat zu reagieren, sollte man zudem eine Frist für die Beseitigung des Mangels setzen. Weigert sich der Vermieter wiederholt den Mangel zu beheben, sollten Sie sich fachlich von einem Rechtsanwalt für Mietminderung beraten lassen.
Jeder Mangel an einer Wohnung kann einen Grund zur Mietminderung darstellen. Am häufigsten sind dies in der Praxis Lärm, Feuchtigkeit oder Ungezieferbefall. Auch der längere Ausfall grundsätzlicher oder zugesicherter Eigenschaften der Wohnung (Warmwasser, Nutzung des Balkons,...) rechtfertigt häufig eine Mietminderung.
Es muss zunächst immer eine Mängelanzeige erfolgen, um so dem Vermieter die Möglichkeit zu geben darauf zu reagieren. Wird der Mangel nicht behoben oder sogar bestritten, so kommt man in der Regel nicht an einem Rechtsanwalt vorbei. In vielen Fällen sind dann auch längere Aufzeichnungen nötig (Lärmprotokoll,...) um den Mangel entsprechend gut belegen zu können.
Entscheidend ist der Grad der Nutzungseinschränkung der Wohnung durch den festgestellten Mangel. Mietminderungen können daher nur wenige Prozent betragen, oder bis zu 100%, wenn beispielsweise wegen defekter Heizung eine Nutzung nicht mehr zumutbar ist.
Kompetenz ist nicht das Führen von Titeln - sondern sie ist die ständige, fachlich korrekte, praktische Arbeit über Jahre.
Jeder Fall ist anders - jeder Fall erfordert eine eigene und individuelle Herangehensweise um der Thematik und dem Mandanten gerecht zu werden.
Juristische Maßstäbe alleine lösen keine Fälle - effiziente Kommunikation mit Mandant, aber auch mit der Gegenseite, sorgen für echte Ergebnisse.
Verschiedene Rechtsgebiete mit spezialisierten Rechtsanwälten bedienen um persönliche und wirtschaftliche Interessen zu vertreten.
Wir stehen für persönliche Beratung, stete Erreichbarkeit und fachliche Kompetenz bei Mietminderung.
+49 (89) / 139 284 10