Rechtsanwalt für Wohnraumschutz & Zweckentfremdung / Bußgelder

Bußgelder für leerstehende Wohnungen in München

Was Eigentümer jetzt wissen sollten

Welche Bußgelder drohen bei Leerstand?

---

Die Höhe der Bußgelder richtet sich nach:

• Dauer des Leerstands
• Größe und Art der Immobilie
• wirtschaftlichen Verhältnissen des Eigentümers
• Umfang des Verstoßes

In der Praxis wurden bereits Bußgelder von mehreren zehntausend bis über hunderttausend Euro verhängt. Eigentümer sollten daher leerstehende Wohnungen nicht „laufen lassen“, sondern aktiv dokumentieren, warum der Leerstand notwendig oder unvermeidlich ist.

Wann sind Ausnahmen erlaubt?

---

Trotz der strengen Zweckentfremdungssatzung erkennt die Stadt München verschiedene Situationen an, in denen ein vorübergehender Leerstand rechtlich zulässig ist und kein Bußgeld droht. Wichtig ist jedoch, dass Eigentümer solche Ausnahmen nachvollziehbar belegen können, da die Behörde ohne ausreichende Dokumentation häufig von einer unzulässigen Zweckentfremdung ausgeht.

Eine der häufigsten Ausnahmen betrifft Immobilien, die sich im Verkaufsprozess befinden. Wird eine Wohnung oder ein Haus aktiv zum Kauf angeboten und ist der Leerstand notwendig, um Besichtigungen oder eine reibungslose Übergabe zu ermöglichen, kann dies als zulässiger Grund gelten. Ebenso anerkannt sind Leerstände während einer geplanten Sanierung oder Modernisierung, sofern die Arbeiten zeitnah beginnen oder bereits belegt werden können – beispielsweise durch Kostenvoranschläge, Handwerkertermine oder Baugenehmigungen. Verzögerungen durch Fachkräftemangel, Lieferprobleme oder Behördengänge werden grundsätzlich akzeptiert, wenn sie nachweislich außerhalb des Einflussbereichs des Eigentümers liegen.

Auch rechtlich ungeklärte Eigentumsverhältnisse, etwa bei laufenden Erbauseinandersetzungen, Nachlassverfahren oder Streitigkeiten zwischen Miteigentümern, können eine Ausnahme begründen. Solange noch nicht feststeht, wer über die Immobilie verfügen darf, kann der Leerstand unvermeidlich sein.

Darüber hinaus berücksichtigt die Stadt in bestimmten Fällen persönliche Härtegründe. Dazu können längere Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder außergewöhnliche familiäre Belastungen gehören, die es dem Eigentümer unmöglich machen, die Wohnung zu vermieten oder zu bewirtschaften.

Entscheidend in allen Fällen ist die saubere, lückenlose Dokumentation: Schriftwechsel, Verträge, Rechnungen, Gutachten, Terminnachweise oder behördliche Unterlagen erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass die Stadt den Leerstand als zulässige Ausnahme anerkennt. Ohne diese Belege gehen Behörden regelmäßig davon aus, dass eine Zweckentfremdung vorliegt – selbst wenn tatsächlich ein legitimer Grund bestand.

Tipps für Eigentümer – so vermeiden Sie Bußgelder bei Leerstand von Immobilien

---

Ein drohendes Bußgeld wegen Wohnungsleerstand lässt sich in vielen Fällen vermeiden, wenn Eigentümer rechtzeitig handeln und bestimmte Grundsätze beachten. Die folgenden Maßnahmen haben sich in der Praxis besonders bewährt.

Leerstand lückenlos dokumentieren

Eine der wichtigsten Maßnahmen ist die sorgfältige Dokumentation. Behörden verlangen nachvollziehbare Nachweise, warum eine Immobilie nicht genutzt werden konnte. Dazu gehören zum Beispiel:

• Fotos des baulichen Zustands
• Handwerkerangebote und Terminbestätigungen
• Bau- oder Sanierungspläne
• Schriftwechsel mit Maklern oder Kaufinteressenten
• Belege über verzögerte Lieferungen oder lange Wartezeiten

Je vollständiger diese Unterlagen sind, desto einfacher lässt sich ein berechtigter Leerstand gegenüber der Stadt begründen.

Rechtzeitig mit der Stadt kommunizieren

Viele Bußgelder entstehen, weil Eigentümer zu spät oder gar nicht auf Anfragen der Stadt reagieren. Empfehlenswert ist:

• die Stadt frühzeitig über Verzögerungen, Sanierungen oder Verkaufsprozesse zu informieren
• Nachweise unverzüglich nachzureichen
• Fristen konsequent einzuhalten

Eine aktive Kommunikation zeigt, dass der Eigentümer sich um eine Nutzung bemüht und erhöht die Chance auf Kulanz.

Genehmigungen rechtzeitig beantragen

Für bestimmte Arten von Leerstand ist eine Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich. Dazu gehören etwa:

• umfangreiche Sanierungen
• Umnutzung von Wohnraum
• längerfristige Leerstände aufgrund baulicher Mängel

Der Antrag sollte so früh wie möglich gestellt werden, da Genehmigungsverfahren dauern können. Ein verspäteter Antrag wird oft nicht mehr berücksichtigt und kann zu erheblichen Bußgeldern führen.

Rechtliche Risiken regelmäßig prüfen lassen

Viele Eigentümer wissen nicht genau, ob ihr Leerstand bereits als Zweckentfremdung gilt. Eine rechtliche Überprüfung ist daher sinnvoll, insbesondere wenn:

• in Sanierungsvorhaben zeitlich aus dem Ruder läuft
• ein Verkaufsprozess länger dauert als erwartet
• Mieter ausgezogen sind und die Neuvermietung sich verzögert
• familiäre oder gesundheitliche Gründe die Bewirtschaftung erschweren

Ein frühzeitiger rechtlicher Blick auf die Situation kann teure Fehler vermeiden.

Sofort anwaltliche Hilfe bei Bußgeldern oder Anhörungen

Erhält ein Eigentümer eine Anhörung oder bereits einen Bußgeldbescheid, sollte umgehend anwaltliche Unterstützung eingeholt werden. Die Fristen sind sehr kurz, und ohne fundierte Begründung lassen sich Bescheide nur schwer abwehren. Ein Anwalt kann:

• die Erfolgsaussichten eines Widerspruchs prüfen
• Entlastungsnachweise strukturiert zusammenstellen
• mit der Behörde verhandeln
• Fristen wahren
• überhöhte oder unrechtmäßige Forderungen abwehren

Gerade im Verwaltungsrecht entscheidet oft die richtige Argumentation zur richtigen Zeit.