Sie haben eine Mieterhöhung bekommen? Was ist erlaubt? Wogegen können Sie sich wehren?
Viele Mieter erhalten jetzt in der Zeit, wo sich die Corona-Krise wieder etwas entspannt, eine Mieterhöhung. Das hat aber weniger mit "Aufholeffekten" zu tun, als viel mehr mit den immer weiter steigenden Kosten, die Immobilienbesitz mit sich bringt. Rohstoffpreise steigen momentan in immer neue Rekordhöhen, Energie verteuert sich stetig und schließlich sorgt auch die ständig steigende Nachfrage nach Wohnraum in begehrten Wohnlagen ganz markttypisch für stiegende Preise.
Das deutsche Mietrecht ist aber immer noch sehr mieterfreundlich ausgerichtet. Daher gelten auch für eine Mieterhöhung strenge Regeln, die eingehalten werden müssen. Ob eine Mieterhöhung korrekt ist und auch zum aktuellen Zeitpunkt erlaubt, erfordert allerdings einiges an rechtlichem Hintergrundwissen. Der Rechtsanwalt für Mietrecht sollte daher bei einer Mieterhöhung der Ansprechpartner sein, wenn Sie der Meinung sind, dass diese nicht gerechtfertigt ist oder zu hoch ausfällt. Insbesondere sollte sich der Rechtsanwalt mit den lokalen Gegebenheiten auskennen, da diese oftmals bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen sind.
Warum steigt die Miete?
Das BGB akzeptiert eine ganze Reihe von Gründen für Mieterhöhungen. Am häufigsten ist dabei wohl die Mieterhöhung aufgrund gestiegener Betriebskosten. Hierunter fallen ganz allgemeine Kosten wie die Versorgung mit Strom oder Wasser, aber auch die Kosten für die Instandhaltung von Gebäuden oder die Pflege von Gartenanlagen. Auch die Kosten für Modernisierung von Wohnungen und Gebäuden können als Rechtfertigung für höhere Mieten herangezogen werden.
Gerade in begehrten Lagen, wo die Mieter nicht so häufig die Wohnung wechseln, ist eine Anpassung an ortsübliche Mieten erlaubt. Bei der Neuvermietung von Wohnungen ist dies sogar schon die Regel und wird praktisch immer genutzt.
Schließlich, aber nicht abschließend, gibt es noch Vereinbarungen für Index- und Staffelmieten, die Mieterhöhungen im festgeschriebenen Rahmen erlauben. Nur in diesen Fällen, kann eine Erhöhung der Miete auch ohne weitere Begründung erfolgen.
Was sind keine Gründe für eine Mieterhöhung?
Vor allem Änderungskündigungen sind nicht erlaubt, wenn es um eine Mieterhöhung geht. Es ist damit dem Vermieter verboten dem Mieter zu kündigen und ihm gleichzeitig einen neuen Vertrag mit höherer Miete anzubieten. Gegen solche Praktiken sollte man sich als Mieter immer mit einem Rechtsanwalt zur Wehr setzen.
Ebenso darf beim Verkauf einer Immobilie nicht einfach anschließend die Miete erhöht werden. Der Käufer übernimmt die bestehenden Mietverträge mit ihren Rechten und Pflichten. Der Käufer der Immobilie bleiben aber natürlich die anderen erlaubten Wege einer Mieterhöhung offen.
Auch beim Tod des Mieters mit anschließender Übernahme durch Ehepartner, Kinder oder andere Erben ergibt sich keine direkte Begründung für eine Mieterhöhung. Erst wenn der laufende Vertrag gekündigt und neu ausgehandelt wird, können auch geänderte Mietpreise vereinbart werden.
Welche Fristen gelten bei einer Mieterhöhung und was ist erlaubt?
Eine Erhöhung der Miete muss immer schriftlich mitgeteilt werden und der Mieter hat ab diesem Zeitpunkt 2 Monate Zeit zu widersprechen oder zuzustimmen. Hat man auf eine Zustimmung verzichtet, so kann der Vermieter 3 Monate nach Ablauf der Frist auf Zustimmung vor Gericht klagen. Nach einer erfolgten Mieterhöhung darf für mindestens 12 Monate keine weitere Erhöhung erfolgen.
Als wichtigste "Schranke" für die Höhe einer Mieterhöhung gilt die 20%-Regel. Innerhalb von 3 Jahren darf der Vermieter die Miete also nicht um mehr als 20% erhöhen. In bestimmten Regionen und Städten gelten sogar noch niedrigere Grenzen von 15%. Auch kann die Gesamthöhe der Miete von Interesse sein, um gegen eine Mieterhöhung vorzugehen. In bestimmten Regionen mit knappem Wohnraum dürfen die Mieten nicht um mehr als 20% oberhalb des örtlichen Mietspiegels liegen. Der Mieter darf dann seine Miete bei diesen 120% deckeln und muss keine höheren Mieten leisten.
Was kann ich als Rechtsanwalt beim Thema Mieterhöhung für Sie tun?
München ist eine schöne Stadt - aber eben auch ein teures Pflaster. Viele zahlen gerne etwas mehr für die Annehmlichkeiten, die München zu bieten hat, aber natürlich zahlt niemand gerne mehr als notwendig. Gerade dort, wo begeherter Wohnraum knapp ist, kann es Sinn machen die eigenen Mietkosten und besonders Mieterhöhungen prüfen zu lassen. Als erfahrener Rechtsanwalt für Mietrecht helfe ich Ihnen fachlich versiert bei der rechtlichen Prüfung oder Anfechtung einer Mieterhöhung. Selbstverständich berate ich bei Bedarf aber auch Vermieter zu den erlaubten Mögichkeiten von Mieterhöhungen oder -anpassungen.
